Alle hypotheekvormen simpel uitgelegd met voor- en nadelen per hypotheek.
U heeft plannen voor een aankoop van een huis of verbouwing en wilt daarvoor een goede hypotheek afsluiten. Voor zo'n belangrijke aangelegenheid, heeft u een goed en onafhankelijk advies nodig. Meijn en Kremers werkt onafhankelijk voor u en kan bij de meeste banken en grote verzekeringsmaatschappijen terecht.

Natuurlijk wilt u zo laag mogelijke maandlasten, een maximaal fiscaal voordeel en/of flexibiliteit. Gezien de diversiteit in hypotheekvormen en de grote verschillen in omstandigheden, is het noodzakelijk een op uw persoonlijke situatie gericht advies te geven. Dit is uiteraard alleen mogelijk als u ons nadere gegevens wilt verstrekken. Wij zullen dan samen met u de juiste hypotheekvorm bespreken, welke het beste bij uw situatie past.

Deze hypotheek bestaat uit een lening. Bij deze hypotheek betaalt u alleen rente. Aan het einde van de looptijd lost u de lening in één keer af. De rente die u betaalt, is fiscaal aftrekbaar.

Bij een volledig aflossingsvrije hypotheek kan de geldverstrekker u verplichten tot het sluiten van een zogenaamde overlijdensrisicoverzekering. Deze verzekering keert een bedrag uit op het moment dat u komt te overlijden voor het aflopen van de hypotheek. De minimale hoogte van dit bedrag wordt vastgesteld door de geldverstrekker. Meestal aan de hand van de waarde van de woning die blijkt uit een taxatierapport.

Voordelen:
maximale fiscale aftrek gedurende de hele looptijd; lage maandelijkse lasten omdat u alleen rente betaalt.

Nadelen:
het niet aflossen geeft een behoorlijk risico en u blijft een hypotheek houden totdat u het huis verkoopt; inbreng van eigen geld is vaak nodig. Houdt u er rekening mee dat sinds 2001 de renteaftrek is gemaximeerd tot 30 jaar.

De financiële gevolgen van een ongelukje waar u aansprakelijk voor gesteld kunt worden, kunnen enorm groot zijn. Niet alleen ongelukjes die u zelf veroorzaakt, maar ook bijvoorbeeld inwonende gezinsleden, ongehuwde meerderjarige studerende kinderen ook indien zij uitwonend zijn, pleeg-en stiefkinderen en huisdieren. Voor zulke situaties is het verstandig een aansprakelijkheidsverzekering te hebben.

De aansprakelijkheidsverzekering voor particulieren (AVP) is niet verplicht. Toch is het verstandig uzelf te verzekeren tegen schades bij anderen waar u aansprakelijk voor bent. De schade aan zaken van verzekerde zelf is echter niet gedekt.

Deze verzekering dekt de meest voorkomende gevallen van aansprakelijkheid die ontstaan doordat u per ongeluk schade aan de eigendommen van een ander toebrengt. De dekking is overigens uitsluitend van kracht in de hoedanigheid als particulier, als eigenaar van (on)roerende zaken en als verkeersdeelnemer (voetganger of fietser). Daarnaast dekt de AVP ook de financiële gevolgen van letsel aan een ander. Ook schadegevallen waar u als eigenaar van een huis aansprakelijk voor bent, worden zeker gesteld door de AVP.

Voordelen in het kort:

Deze hypotheek bestaat uit een lening en een beleggingsverzekering. Met de beleggingshypotheek kunt u door te beleggen (met maandelijkse betalingen participeert u vaak in fondsen van een maatschappij) een kapitaal opbouwen voor de aflossing van een hypothecaire lening.

Voordelen:
Vrijheid, flexibiliteit en optimale benutting van het fiscale voordeel. Bij de beleggingshypotheek kunt u zelf bepalen hoe u belegt. U kunt dit naderhand nog (bij sommige maatschappijen tegen kosten) veranderen. De premie wordt aangepast aan uw beleggingsprofiel en het overlijdensrisico. Naast de aflossing van de hypotheek is er een kans op extra kapitaal. Dit extra kapitaal wordt fiscaal op een speciale manier behandeld.

Nadelen:
Wie belegt, neemt risico. De beleggingsopbrengst kan wel eens lager zijn dan verwacht. Tevens is de opbrengst van het beleggingskapitaal alleen vrij van belastingen, wanneer u zich aan een aantal voorwaarden houdt en de uitkering binnen de vrijstelling valt. Deze vrijstelling is een jaarlijks geïndexeerd bedrag. Voor gehuwden en partners geldt een dubbele vrijstelling. Komt de opbrengst hierboven dan wordt deze belast volgens het progressieve tarief.

Voor wie is een beleggingshypotheek interessant? Een beleggingshypotheek is interessant als u een hoger rendement wenst dan nodig is voor de aflossing van uw hypothecaire lening en een maximaal fiscaal voordeel wilt hebben.

Indien u kiest voor een effectenhypotheek dan vinden tijdens de looptijd van uw hypotheek geen aflossingen plaats. De aflossing zal in beginsel pas op de einddatum plaatsvinden vanuit de opgebouwde waarde van een effectenrekening. Uw aflossing zal dan volledig afhankelijk zijn van het beleggingsrendement. Het verschil met een beleggingshypotheek is dat u geen beleggingsverzekering sluit maar een effectenrekening. Het praktische verschil is dat u daarmee vaak wat flexibeler bent met uw beleggingen (u hoeft zich immers niet te houden aan allerlei wettelijke bepalingen). Het nadeel is dat u geen gebruik maakt van fiscale vrijstellingen van een verzekering in box 1. Afhankelijk van uw situatie bepalen wij samen met u welk argument voor u doorslaggevend is.

De opbouw van uw effectenportefeuille kan op verschillende manieren plaatsvinden. U kunt kiezen voor een periodieke inleg maar ook voor een eenmalige hoge inleg. Uiteraard zijn alle tussenvormen eveneens mogelijk. Sommige geldverstrekkers bieden u zelfs de mogelijkheid om een eenmalige inleg mee te financieren. U betaalt dan weliswaar iets meer aan rente maar u hoeft dan geen of een lagere maandelijkse inleg te doen. Dit kan voor u een lagere netto maandlast betekenen.

Indien u beschikt over een behoorlijk bedrag aan eigen middelen (bijvoorbeeld de overwaarde op de huidige woning) dan is het mogelijk om een extra hoge aanvangsstorting te doen. Dit biedt u wellicht de ruimte om naast het opbouwen van uw aflossing, tevens een maandelijkse onttrekking te doen. Door maandelijks een bepaald bedrag te onttrekken kunt u uw maandlast namelijk aanzienlijk verlagen. Uiteraard blijft voorzichtigheid altijd geboden.

Voordelen:
Omdat u niet aflost tijdens de looptijd kunt u gedurende de gehele looptijd maximaal profiteren van de aftrekbaarheid van uw hypotheekrente. Omdat er geen fiscale eisen worden gesteld aan uw effecten behoudt u veel flexibiliteit. Zeker als u een behoorlijk bedrag aan eigen geld heeft, bijvoorbeeld in de vorm van overwaarde, kan deze hypotheekvorm tot lage lasten leiden. Doordat u een eenmalige storting kunt doen betaalt u gedurende de looptijd alleen uw netto rente. Als bovendien een maandelijkse onttrekking mogelijk is, kunt u de maandelijkse lasten nog verder omlaag brengen.

Nadelen:
Beleggingen gaan altijd gepaard met het risico dat het veronderstelde rendement niet wordt gehaald. Afhankelijk van uw beleggingswijze en de looptijd van de hypotheek kunt u zelf aangeven op basis van welk risicoprofiel u wilt beleggen; Omdat u belegt via een effectenrekening, en niet via een beleggingsverzekering, is het niet mogelijk om te profiteren van de fiscale vrijstelling om een onbelast rendement te genieten; Uw effectenrekening telt mee in Box 3 voor de bepaling van de hoogte van de fictieve rendementsheffing. Aangezien de effectenrekening geen verzekering is, zult u los een overlijdensverzekering moeten afsluiten (afhankelijk uiteraard van uw situatie en de voorwaarden van de bank).

Voor wie is een beleggingshypotheek interessant? Een beleggingshypotheek is interessant als u een hoger rendement wenst dan nodig is voor de aflossing van uw hypothecaire lening en een maximaal fiscaal voordeel wilt hebben.

Een hybridehypotheek is een nog niet zo lang bestaande hypotheekvorm. Het combineert de voordelen van twee andere hypotheekvormen; de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek. Bij een hybridehypotheek wordt niet afgelost tijdens de looptijd. U blijft over de gehele leensom rente betalen die (onder voorwaarden) aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting. Daarnaast betaalt u maandelijks een premie. Het unieke van een hybride hypotheek is dat u zelf kunt aangeven of u deze premie wilt beleggen (vergelijk een beleggingshypotheek) of wilt sparen tegen een spaarrente die gelijk aan de hypotheekrente (vergelijk een spaarhypotheek). Uiteraard zijn allerlei verdeelsleutels mogelijk.

Om maximaal van de mogelijkheden van de hybridehypotheek te profiteren kunt u vaak op allerlei manieren switchen. Geheel of gedeeltelijk van sparen naar beleggen en andersom. Kijkt u wel goed naar de voorwaarden. Wanneer het voor u namelijk profijtelijk is om te switchen, geldt voor uw bank vaak het omgekeerde. Dit betekent dat er bij switchen wel eens voorwaarden gesteld kunnen worden die het minder interessant maken!

Indien u beschikt over een behoorlijk bedrag aan eigen middelen (bijvoorbeeld de overwaarde op de huidige woning) dan is het mogelijk om een extra hoge aanvangsstorting te doen. Dit biedt u wellicht de ruimte om naast het opbouwen van uw aflossing, tevens een maandelijkse onttrekking te doen. Door maandelijks een bepaald bedrag te onttrekken kunt u uw maandlast namelijk aanzienlijk verlagen. Uiteraard blijft voorzichtigheid altijd geboden.

De hybride hypotheek wordt gekenmerkt door de vrije keuze tussen sparen en beleggen. Voorziet u een slechte beursperiode dan spaart u en andersom belegt u.

Voordelen:
Grote flexibiliteit. U kunt per inleg bepalen wat u wilt doen. Wilt u sparen, dan spaart u. Wilt u beleggen, dan belegt u. Hetzelfde geldt voor het opgebouwde vermogen maar let wel op de voorwaarden die gesteld worden; Omdat u niet aflost en vermogen opbouwt in de verzekering kunt u profiteren van zowel de renteaftrek als het opbouwen van belastingvrij vermogen.

Nadelen:
Veel mogelijkheden en veel flexibiliteit creëert vaak ook veel beslissingsmomenten. Wanneer belegt u? Wanneer spaart u? Wanneer switcht u? Bij al deze mogelijkheden is het makkelijk om het hoofddoel uit het oog te verliezen; stabiele vermogensopbouw op lange termijn ter aflossing van uw hypotheek. De vraag is hoe vaak u in de praktijk van de vele mogelijkheden gebruikt zult maken. Wij helpen u graag de juiste afweging te maken! Een ander nadeel is de zekere afhankelijkheid ten opzicht van uw bank. Omdat u zowel leent, spaart, belegt en zich verzekerd bij dezelfde bank, kan het moeilijk zijn om uw hypotheek over te sluiten naar een andere geldverstrekker. Flexibiliteit om steeds te profiteren van de laagste aanbieder kan u veel voordeel opleveren.

De levenhypotheek bestaat uit een lening en een levensverzekering. De levenhypotheek is een fiscaal aantrekkelijke hypotheekvorm. Bij deze hypotheek lost u tijdens de looptijd niets af, maar spaart u via een winstdelende levensverzekering het bedrag van de aflossing bij elkaar. Met de uitkering van de verzekering wordt op de afgesproken einddatum of eerder bij overlijden de hypotheek in een keer, geheel of gedeeltelijk afgelost. Bij een levenhypotheek kan het verzekerde bedrag lager zijn dan de hypotheeksom.

Voordelen:
U profiteert maximaal van het fiscaal voordeel. Ten opzichte van de spaarhypotheek, beleggingshypotheek en levenhypotheek bespaart u zich bij veel geldverstrekkers een opslag van 0,2% op de rente; U hoeft zich niet zelf bezig te houden met de opbouw van uw verzekering (dat doet de verzekeringsmaatschappij). U bepaalt zelf bij welke maatschappij u zich wilt verzekeren (en onder welke voorwaarden) en waar u het geld leent; Het voordeel ten opzichte van de bovengenoemde vormen is dat u net als bij een effectenhypotheek de vrijheid houdt om in de toekomst wel van geldverstrekker te wisselen, maar uw verzekering kunt meenemen (en dus een goedkopere premie betaalt dan wanneer u een nieuwe dient af te sluiten).

Nadelen:
Eigenlijk is een levenhypotheek hetzelfde als een hybridehypotheek. Alleen bij een levenhypotheek laat u de keuze van de opbouw over een verzekeraar. Er is géén 100% kans dat aan het einde van de looptijd het benodigde kapitaal is gespaard.

Voor wie is een levenhypotheek interessant?
Een levenhypotheek is interessant voor een doelgroep die beleggen te riskant vindt en sparen te weinig rendement oplevert.

Een lineaire hypotheek kenmerkt zich door een vaste, gelijkblijvende aflossing per maand. Hierdoor daalt de leensom gelijkmatig oftewel lineair.

Naast aflossing betaalt u uiteraard rente. Deze rente is aanvankelijk hoog omdat de leensom nog hoog is. Naarmate de looptijd vordert en de leensom geleidelijk minder wordt daalt ook het rentebedrag. De totale maandelijkse lasten, zowel bruto- als netto dalen daarmee ook. Tegelijk met de rentebetaling daalt ook de fiscaal aftrek. Dat is de reden dat deze hypotheek vaak alleen nog maar wordt gesloten in de situatie waar de betaalde hypotheekrente toch niet aftrekbaar is. Bijvoorbeeld voor de hypotheek op uw 2e woning of de financiering van een zakelijk pand.

Voordelen:
Omdat u tijdens de looptijd daadwerkelijk aflost ziet u de leensom dalen. Bovendien weet u dat na elke maandbetaling de volgende maandbetaling lager zal zijn. Het rentebedrag daalt immers. Voor veel mensen is dat een prettige gedachte.

Nadelen:
Bij aanvang van de hypotheek betaalt u nog over de volledig leensom rente. Daarnaast betaalt u een maandelijkse aflossing die even hoog is als aan het einde van de looptijd. Dit brengt hele hoge aanvangslasten met zich mee. Doordat u steeds minder rente betaalt zal ook uw fiscale aftrek in de loop der jaren afnemen. Wellicht juist op een moment dat u door het stijgen van een inkomen een hogere aftrek zou kunnen genieten.

Voor wie is een levenhypotheek interessant?
De lineaire hypotheek is interessant voor die mensen die snel willen aflossen op de hypotheek. Bijvoorbeeld omdat het fiscale voordeel niet meer aanwezig is, of omdat men gevoelsmatig snel wenst af te lossen.

Deze hypotheek bestaat uit een lening en een spaarverzekering. Als u geen enkel risico wilt lopen, kies dan voor een hypotheekvorm waarbij u alleen gaat sparen (met maandelijkse betalingen). Zo heeft u maximale zekerheid dat u aan het einde van de looptijd uw lening af kunt lossen.

U lost tussentijds niet af waardoor u optimaal van de renteaftrek profiteert. Naast de rente voor de hypotheek betaalt u premie voor de spaarverzekering. Met deze spaarverzekering spaart u voor het aflossen van de hypotheek op de einddatum. Daarbij heeft u de zekerheid dat de hypotheek op de einddatum precies wordt afgelost. In geval van eerder overlijden wordt de hypotheek ook geheel afgelost (bij 100% dekking!).

Naast aflossing betaalt u uiteraard rente. Deze rente is aanvankelijk hoog omdat de leensom nog hoog is. Naarmate de looptijd vordert en de leensom geleidelijk minder wordt daalt ook het rentebedrag. De totale maandelijkse lasten, zowel bruto- als netto dalen daarmee ook. Tegelijk met de rentebetaling daalt ook de fiscaal aftrek. Dat is de reden dat deze hypotheek vaak alleen nog maar wordt gesloten in de situatie waar de betaalde hypotheekrente toch niet aftrekbaar is. Bijvoorbeeld voor de hypotheek op uw 2e woning of de financiering van een zakelijk pand.

Voordelen:
Bij de spaarhypotheek bent u er altijd zeker van dat de hypotheek op de einddatum wordt afgelost. Het opgebouwde kapitaal is (als u zich houdt aan de fiscale eisen) geheel belastingvrij. De effecten van rentewijzigingen worden beperkt. Als de hypotheek rente omhoog gaat, gaat automatisch ook de rente op de spaarverzekering omhoog waardoor de spaarpremie die betaald moet worden, lager wordt. Dit weegt op tegen de hogere hypotheekrente, omdat deze aftrekbaar is van de belastingen.

Nadelen:
Als de rente laag is dan is de spaarpremie relatief hoog. Meestal is het overlijdenskapitaal gelijk aan het op te bouwen bedrag: dit heeft weer effect op de premie!

Voor wie is een spaarhypotheek interessant?
Deze hypotheekvorm is interessant als u de zekerheid wilt hebben dat de hypotheek na het einde van de looptijd volledig wordt afgelost en u maximaal fiscaal voordeel wenst.

Boxenstelsel
De nieuwe inkomstenbelasting onderscheidt drie soorten inkomen, verdeeld over drie zogenoemde boxen. Elke box kent in dit nieuwe systeem eigen tarieven en vrijstellingen. Dit heeft nogal wat consequenties voor u als u een eigen huis heeft. In Box 1 bevinden zich uw inkomensbestanddelen en de bijbehorende aftrekposten en vrijstellingen. Ook de (eerste) eigen woning valt in box 1. Box 3 herbergt uw vermogensbestanddelen. Behoudens een vrijstelling betaalt u over uw vermogen vermogensrendementsheffing (30% over een fictief rendement van 4%).

De veiligste manier van wonen
Een huis kopen is een belangrijke stap. Zeker als het uw eerste is. Een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) scheelt u zorgen, en levert bovendien een lage rente op. Een NHG kan worden verkregen op elke hypotheekvorm, mits u aan een aantal voorwaarden voldoet.

Doel van Nationale Hypotheekgarantie
Het doel van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is het bevorderen van het eigen woning bezit en het verbeteren van de kwaliteit hiervan. NHG is vooral gericht op mensen in de lagere- en middeninkomens. Voor de garantie moet u eenmalig een premie betalen. Deze is vastgesteld op 0,3 procent van het hypotheekbedrag plus een vaste fee. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar.

De voordelen van NHG
Bij een lening met NHG staat het Waarborgfonds Eigen Woning garant voor het door u geleende bedrag. Daardoor rekent de geldverstrekker een lagere rente. Deze korting die u krijgt op de rente als de NHG wordt toegekend kan zelfs oplopen tot 0,7%. Van dit voordeel blijft u jaarlijks profiteren.

Komt u in aanmerking
NHG geldt tot een maximaal te financieren bedrag. Dat wordt elk jaar geïndexeerd. De maximale koopsom die hierbij geldt wordt eveneens jaarlijks aangepast. NHG maakt een onderscheid in bestaande bouw en nieuwbouw. Uiteraard heeft NHG haar eigen toetscriteria, alsmede aflossingseisen. Die kunnen in individuele gevallen sterk afwijken van de criteria die andere instellingen hanteren.

Verder wordt naar uw financiële gegevens bij het Bureau Krediet Registratie gekeken. En dient u bij een huis van voor 1940 een bouwkundige keuring te laten verrichten. Tevens kunt u een hypotheek met NHG sluiten voor een bouwkundige voorziening aan uw woning. Bij een bouwkundige voorziening moet u bijvoorbeeld denken aan het plaatsen van een nieuwe badkamer of keuken of het realiseren van een aanbouw. Het bedrag aan kwaliteitsverbetering en de bijkomende kosten kunt u tot een bepaald maximum meefinancieren. Kijk voor meer informatie op www.nhg.nl